Ga direct naar inhoud
Menu

Huurrecht · bijgewerkt 25-10-2026

Middenhuur en de Wet betaalbare huur: grenzen en uw rechten

Antwoord in 9 seconden

Middenhuur is een huurwoning met 144 tot en met 186 punten. Voor contracten die in 2026 ingaan, ligt de kale huur dan tussen €932,93 en €1.228,07 per maand. Sinds 1 juli 2024 geldt voor nieuwe midden­huur­contracten een maximale huurprijs op basis van de punten. De jaarlijkse verhoging is in 2026 maximaal 6,1%.

Door Redactie Legal HoldingGe­pu­bli­ceerd Bronnen ge­con­tro­leerd Wetteksten ge­con­tro­leerd

Deze dienst bieden wij op dit moment nog niet aan.

De informatie op deze pagina is wel actueel en ge­con­tro­leerd. Wilt u bericht zodra wij u hierbij kunnen helpen?

Houd mij op de hoogte

Nu hulp nodig? Het Juridisch Loket geeft gratis advies bij een laag inkomen en weinig spaargeld: 0800-8020. Dat is een aparte organisatie, niet Legal Holding. Alle hulp op een rij

Wat is middenhuur?

Middenhuur ligt tussen sociale huur en de vrije sector in. Welk soort huur u heeft, hangt af van het aantal punten van uw woning. Dat aantal volgt uit het woning­waarderings­stelsel, de pun­ten­tel­ling van de overheid. Een midden­huur­woning heeft 144 tot en met 186 punten. De grenzen hieronder gaan over de kale huur, dus zonder service­kosten.

Grenzen per soort huur voor nieuwe huur­contractenBron: Volks­huis­ves­ting Nederland en Huur­commissie, ge­con­tro­leerd 23-10-2026
Grenzen per soort huur voor nieuwe huur­contracten
Soort huurPuntenKale huur, contract in 2026Kale huur, contract in 2027
Sociale huurtot en met 143tot €932,93tot €959,71
Middenhuur144 tot en met 186€932,93 – €1.228,07€959,71 – €1.263,32
Vrije sector187 of meerboven €1.228,07boven €1.263,32

De bovengrens van de middenhuur heet ook de li­be­ra­li­sa­tie­grens. Wat deze grenzen voor u betekenen:

  • Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. Voor midden­huur­contracten die op of na die datum zijn ingegaan, geldt een maximale huurprijs. Die hangt af van het aantal punten.
  • De pun­ten­tel­ling is voor deze woningen dwingend. Een verhuurder mag niet meer vragen dan de maximale huurprijs, ook niet als u er samen iets anders over afspreekt.
  • Midden­huur­contracten van vóór 1 juli 2024 hoeven niet te worden aangepast.
  • Is uw huur hoger dan €1.228,07 en heeft uw woning 187 punten of meer? Dan heeft u een vrijesector­woning. Lees dan de regels voor de huur­verhoging in de vrije sector.

Betaalt u te veel huur?

Heeft u een midden­huur­woning met een contract vanaf 1 juli 2024? Dan kunt u laten toetsen of uw aanvangs­huur niet te hoog is. Alle stappen staan bij aanvangs­huur laten toetsen. Dat doet de Huur­commissie, binnen 6 maanden nadat uw contract is ingegaan.

Betaalt u te veel voor uw midden­huur­woning?

Stappendiagram: 1 bereken de punten van uw woning; 2 vergelijk uw huur met de maximale huur bij dat aantal punten; 3 te hoog: binnen 6 maanden na de start van uw contract naar de Huurcommissie, of later melden bij de gemeente; 4 verlaagt de Huurcommissie de huur, dan betaalt de verhuurder het teveel betaalde terug.
Dit geldt voor midden­huur­contracten die op of na 1 juli 2024 zijn ingegaan. Bron: Volks­huis­ves­ting Nederland en Huur­commissie, ge­con­tro­leerd 23-10-2026

Voor huurders

Overzicht: de aanvangs­huur van uw midden­huur­woning laten toetsen
  1. U berekent de punten van uw woning
  2. U vergelijkt uw huur met de maximale huur
  3. U vraagt de Huur­commissie, of meldt het bij de gemeente
  4. De verhuurder betaalt het teveel terug
  1. Stap 1Bereken de puntenGebruik de pun­ten­tel­ling van de Huur­commissie. U heeft gegevens nodig zoals de oppervlakte, het ener­gie­la­bel en de WOZ-waarde.
  2. Stap 2Vergelijk uw huur met de maximale huurBij elk aantal punten hoort een maximale kale huur. Is uw kale huur hoger, dan betaalt u mogelijk te veel.
  3. Stap 3Laat de huur toetsen
    Binnen 6 maanden na de start van uw contractVraag de Huur­commissie de aanvangs­huur te toetsen.
    Na die 6 maandenMeld de te hoge huur bij uw gemeente. Die houdt sinds 1 januari 2025 toezicht en kan de verhuurder een boete geven.
  4. Stap 4De uitspraakVerlaagt de Huur­commissie de huur, dan is de uitspraak bindend. De verhuurder moet de te veel betaalde huur te­rug­be­ta­len.

Hoeveel mag de huur jaarlijks omhoog?

In 2026 mag de huur van een midden­huur­woning met maximaal 6,1% omhoog: de loon­stij­ging uit de cao’s (5,1%) plus 1%. In 2025 was het maximum 7,7%. Daarbij gelden deze regels:

  • De huur mag alleen jaarlijks omhoog als uw huur­contract daar een afspraak over heeft.
  • Noemt uw contract 6,1% of minder, dan mag de verhuurder dat percentage gebruiken. Een hoger percentage mag in 2026 niet.
  • Vindt u de verhoging te hoog, dan kunt u de Huur­commissie vragen de verhoging te beoordelen. Dat moet binnen 4 maanden na de ingangs­datum.
Voorbeeld

Midden­huur­woning, kale huur nu €1.100 per maand, contract met een afspraak over huur­verhoging

Huidige kale huur
€1.100,00
Maximale verhoging (6,1% van €1.100)
+ €67,10
Nieuwe kale huur maximaal
€1.167,10

Rekenregel: huidige kale huur × 6,1%. Service­kosten tellen niet mee. Bron: Huur­commissie, ge­con­tro­leerd 23-10-2026.

Elke zaak is anders

De voorbeelden, uitspraken en uitkomsten van rekenhulpen op deze site laten zien hoe de regels in andere situaties werken. Ze zeggen niet wat de uitkomst in uw zaak wordt: die hangt af van uw eigen afspraken, bewijs en om­stan­dig­he­den. Twijfelt u? Lees waar u gratis of betaalbare juridische hulp vindt.

Indicatie, geen advies

Mag mijn huur zoveel omhoog?

Soort huur
€
€
Inkomen van uw huishouden over 2024

Rekenregel: de check vergelijkt de verhoging met het maximum voor uw soort huur in 2026. Voor sociale huur en kamers is dat het maximum per 1 juli 2026, voor middenhuur en vrije sector per 1 januari 2026. Uw invoer blijft op uw apparaat en wordt niet opgeslagen. Bronnen: Rijks­over­heid, Huur­commissie en Volks­huis­ves­ting Nederland, ge­con­tro­leerd 22-10-2026.

  1. Start van uw contractDe aanvangs­huur gaat inVoor contracten vanaf 1 juli 2024 geldt de maximale huurprijs bij het aantal punten.
  2. Binnen 6 maandenAanvangs­huur laten toetsenVraag de Huur­commissie of uw aanvangs­huur niet te hoog is.
  3. Binnen 4 maanden na een verhogingJaarlijkse verhoging laten beoordelenVindt u een jaarlijkse verhoging te hoog, dan vraagt u de Huur­commissie om een oordeel.

Wat verandert er in 2027?

Nieuwe regels per 1 januari 2027

Op 1 januari 2027 gaat de Wet toe­komst­be­sten­dige Huur­commissie in. Heeft de Huur­commissie vóór de ingangs­datum vastgesteld dat de woning ernstige gebreken heeft? Dan kunnen huurders met middenhuur ook bezwaar maken tegen de jaarlijkse huur­verhoging. Wilt u een zaak over gebreken starten, dan moet u de gebreken eerst schrif­te­lijk bij uw verhuurder melden.

Voor nieuwe contracten in 2027 gaan ook de grenzen omhoog: middenhuur loopt dan tot €1.263,32 per maand. Zie de tabel hierboven.

Wat kost het?

Kosten van een toets of procedure bij middenhuur

  • De punten berekenenMet de pun­ten­tel­ling van de Huur­commissieGratis
  • Advies van het Juridisch LoketGratis bij een laag inkomen en weinig spaargeldGratis
  • Procedure bij de Huur­commissie (huurder)Vooraf te betalen. U krijgt het terug als de Huur­commissie u gelijk geeft. Met een minimum­inkomen kunt u vrij­stel­ling vragen€25
  • Procedure bij de Huur­commissie (verhuurder)Als de Huur­commissie de huurder gelijk geeft€500

Bron: Huur­commissie en Juridisch Loket, ge­con­tro­leerd 23-10-2026.

Wie kan u helpen?

Begin hier

Zelf de punten berekenen

U wilt weten of uw huur binnen de grens valt.

Gratis

Juridisch Loket

U twijfelt of uw contract onder de Wet betaalbare huur valt.

Gratis bij een laag inkomen en weinig spaargeld

Huur­commissie

Uw aanvangs­huur is te hoog (binnen 6 maanden) of een jaarlijkse verhoging is te hoog (binnen 4 maanden).

€25, terug als u gelijk krijgt

Specialist huurrecht

De verhuurder betaalt het teveel niet terug, of er speelt meer, zoals een opzegging.

Afhankelijk van de zaak · Binnenkort via Legal Holding

Illustratie: een appartementengebouw, een weegschaal en een checklist, met de middenhuurgrens van 186 punten
Bij middenhuur bepalen de punten van uw woning hoeveel huur er mag worden gevraagd.
Volgende stapBereken eerst hoeveel punten uw woning heeft

Veel­ge­stelde vragen

Wat is het verschil tussen middenhuur en vrije sector?

Het aantal punten van de woning. Middenhuur heeft 144 tot en met 186 punten en een maximale huurprijs. Een vrijesector­woning heeft 187 punten of meer en geen maximale huurprijs. In beide gevallen is de jaarlijkse verhoging begrensd: in 2026 maximaal 6,1% bij middenhuur en 4,4% in de vrije sector.

Mijn midden­huur­contract is van vóór 1 juli 2024. Geldt de maximale huurprijs dan ook?

Nee. De maximale huurprijs voor middenhuur geldt voor contracten die op of na 1 juli 2024 zijn ingegaan. Bij een ouder contract hoeft de verhuurder de huur niet aan te passen. De jaarlijkse verhoging is wel begrensd.

Hoe lang heb ik om de huur te laten toetsen?

U kunt de aanvangs­huur laten toetsen door de Huur­commissie binnen 6 maanden nadat uw huur­contract is ingegaan. Daarna kunt u een te hoge huur nog melden bij uw gemeente.

Wat doet de gemeente?

Sinds 1 januari 2025 houdt de gemeente toezicht op de Wet betaalbare huur. De gemeente kan een verhuurder waarschuwen, een dwangsom of een boete opleggen. De boete is maximaal €100.000.

Mag de huur omhoog als mijn contract niets over huur­verhoging zegt?

Nee. Bij middenhuur mag de verhuurder de huur alleen jaarlijks verhogen als het huur­contract daar een afspraak over heeft.

Bronnen

  1. Volks­huis­ves­ting Nederland: maximale huur­prijs­gren­zen overheid · ge­raad­pleegd 23-10-2026
  2. Volks­huis­ves­ting Nederland: veel­ge­stelde vragen Wet betaalbare huur overheid · ge­raad­pleegd 23-10-2026
  3. Huur­commissie: wettelijke wijzigingen per 1 januari 2026 overheid · ge­raad­pleegd 23-10-2026
  4. Huur­commissie: jaarlijkse huur­verhoging mid­den­sec­tor overheid · ge­raad­pleegd 23-10-2026
  5. Huur­commissie: wat kost een procedure? overheid · ge­raad­pleegd 23-10-2026
  6. Rijks­over­heid: wet voor een toe­komst­be­sten­dige Huur­commissie (29-09-2026) overheid · ge­raad­pleegd 23-10-2026
  7. Rijks­over­heid: maximale huur­verhoging vanaf 1 januari 2025 overheid · ge­raad­pleegd 23-10-2026
  8. Juridisch Loket gratis juridisch advies · ge­raad­pleegd 23-10-2026

Bronnen ge­con­tro­leerd door de redactie op 23-10-2026. De juridische controle van deze pagina volgt · Zo controleren wij

Laatst bijgewerkt: 25-10-2026Bekijk wat er is veranderd
  1. Eerste versie met de grenzen van 2026 en 2027, de toets van de aanvangs­huur en de jaarlijkse verhoging.
  2. Termijn voor de toets van de aanvangs­huur ver­dui­de­lijkt: zes maanden nadat het contract is ingegaan (artikel 7:249 BW), niet nadat het is getekend. Link naar de stappen om de aanvangs­huur te laten toetsen.

Was deze pagina nuttig?

Vul geen namen of zaak­ge­ge­vens in. Wij gebruiken vragen om deze pagina te verbeteren. U krijgt geen persoonlijk antwoord.

Let op: Legal Holding neemt geen gratis zaken en geen pro-deozaken (toevoeging) aan. Zoekt u gratis of betaalbare hulp? Lees waar u terecht kunt.

Delen

Legal Holding

Wilt u straks hulp bij uw huur­rechtzaak?

Deze dienst start binnenkort. Laat uw e-mailadres achter en u krijgt één bericht zodra het kan.

Houd mij op de hoogte

Wij regelen geen advocaat op toevoeging (pro deo). Nu hulp nodig? Lees waar u gratis of betaalbare juridische hulp vindt.

Terug naar boven