Indexering van de huur: huur­ind­exa­tie 2026 uitgelegd

Wat is indexering van de huur?

Indexering (ook huur­ind­exa­tie of huurprijs indexeren) is een jaarlijkse aanpassing van de huur aan de prijs­ont­wik­ke­ling. Bijna altijd gebruikt het contract daarvoor de consumenten­prijsindex (CPI) van het CBS, soms met een vaste opslag erbovenop. De afspraak heet een indexerings­beding. Zonder zo’n afspraak kan de huur niet op deze manier omhoog:

De huurprijs kan worden verhoogd hetzij op grond van een beding in de huur­over­een­komst dat in deze wijziging voorziet, hetzij indien een dergelijk beding niet van kracht is, op de wijze als voor­ge­schre­ven in de artikelen 252, 252a, 252c en 253.

Die tweede route (een voorstel van de verhuurder) geldt niet in de vrije sector (artikel 7:247 BW). Ook bij middenhuur moet de jaarlijkse verhoging volgens de Huur­commissie en de circulaire huur­prijsbeleid in het contract zijn afgesproken. In beide gevallen mag de huur dus alleen jaarlijks omhoog als het contract dat regelt. Bij sociale huur kan de verhuurder zonder beding een voorstel tot huur­verhoging doen; lees daarvoor huur­verhoging 2026.

Wettelijke maxima per soort huur in 2026

Het indexerings­beding bepaalt hoe de huur omhooggaat. Bij woonruimte bepaalt de wet daarnaast hoeveel het hoogstens mag zijn. Komt de indexering hoger uit, dan is het beding voor dat deel nietig:

dan is het beding nietig voor zover dat beding leidt tot een hogere dan toegelaten verhoging en geldt de huurprijs als verhoogd met de toegelaten verhoging.

Maximale jaarlijkse huur­verhoging in 2026, ook bij indexering

Soort huur	Maximum	Geldt	Hoe berekend
Vrije sector	4,4%	1 januari 2026 tot 1 januari 2027	Laagste van inflatie (3,4%) en cao-lonen (5,1%), plus 1 procentpunt (artikel 10 lid 3)
Middenhuur	6,1%	Vanaf 1 januari 2026	Cao-lonen (5,1%) plus 1 procentpunt (artikel 10 lid 4)
Sociale huur	4,1%	1 juli 2026 tot 1 juli 2027 (daarvoor 5%)	Gemiddelde inflatie over drie jaar plus 0,5%; bij een huur onder €350 of een hoger inkomen geldt een maximum in euro’s (artikel 10 lid 2)
Be­drijfs­ruimte	Geen	–	Alleen wat in het contract staat

Het maximum is een plafond: staat in uw contract een lager percentage, dan geldt dat lagere percentage. Bij een opslag bovenop de CPI telt de hele verhoging mee. De Hoge Raad oordeelde op 29 november 2024 dat de CPI en de opslag in de vrije sector apart worden beoordeeld, en dat een opslag van maximaal 3% bovenop de CPI behoudens bijzondere om­stan­dig­he­den geen oneerlijk beding is (ECLI:NL:HR:2024:1780). Het wettelijke maximum geldt daarnaast altijd. Meer over de vrije sector staat bij huur­verhoging vrije sector; over middenhuur bij middenhuur.

Zo berekent u de indexering met de CPI

Het CBS beschrijft twee gangbare methodes. Welke u gebruikt, staat in uw contract, meestal in de algemene bepalingen.

Twee manieren om de huur met de CPI te indexeren

Methode	Welke cijfers	Voorbeeld bij een verhoging per 1 januari 2026
Maand­cij­fers (jaar-op-jaar, meest gebruikt)	De CPI van de maand vier maanden vóór de verhoging, gedeeld door de CPI van zestien maanden vóór de verhoging	CPI september 2025 gedeeld door CPI september 2024
Jaarcijfer (jaar­ge­mid­delde)	Het gemiddelde CPI-cijfer van het vorige jaar, gedeeld door dat van het jaar daarvoor	Jaar­ge­mid­delde 2025 gedeeld door jaar­ge­mid­delde 2024

De rekenregel is steeds: nieuwe huur = huidige kale huur × (CPI nieuw ÷ CPI oud). Gebruik de reeks “Alle huishoudens”, tenzij uw contract iets anders zegt. Service­kosten tellen niet mee. De officiële CPI-cijfers en een rekenhulp vindt u bij het CBS.

Voorbeeld

Voorbeeld: vrijesector­woning, kale huur €1.500 per maand, contract met indexering per 1 januari volgens de CPI (maand­cij­fers) plus een opslag van 2%

CPI september 2025 (2015=100)

135,92

CPI september 2024 (2015=100)

131,61

Indexering: 135,92 ÷ 131,61

+ 3,3%

Opslag uit het contract

+ 2,0%

Verhoging volgens het contract (5,3%)

+ €79,50

Wettelijk maximum vrije sector 2026 (4,4%)

+ €66,00

Nieuwe kale huur maximaal

€1.566,00

Re­ken­voor­beeld met de CPI-cijfers uit het re­ken­voor­beeld van het CBS. Het contract komt uit op 5,3%; in 2026 mag de verhuurder in de vrije sector niet meer dan 4,4% vragen (artikel 7:248 lid 3 BW). Zonder opslag was de verhoging 3,3% (€49,50) geweest. Bron: CBS en Rijks­over­heid, ge­con­tro­leerd 01-11-2026.

Elke zaak is anders

De voorbeelden, uitspraken en uitkomsten van rekenhulpen op deze site laten zien hoe de regels in andere situaties werken. Ze zeggen niet wat de uitkomst in uw zaak wordt: die hangt af van uw eigen afspraken, bewijs en om­stan­dig­he­den. Twijfelt u? Lees waar u gratis of betaalbare juridische hulp vindt.

Het basisjaar. Het CBS verlegde de CPI in 2026 van 2015=100 naar 2025=100. Volgens het CBS kunt u de reeks uit uw contract blijven gebruiken; de rekenhulp koppelt de reeksen. Staat in een oud contract de reeks “werknemers laag”, dan rekent u in twee stappen, omdat die reeks na 2003 niet meer wordt berekend (CBS).

Huur­ind­exa­tie 2027: wat al vaststaat

De maximale percentages voor 2027 waren op 1 november 2026 nog niet ge­pu­bli­ceerd. De rekenregel voor de vrije sector staat wel in de wet (artikel 10 lid 3 Uitvoerings­wet huurprijzen woonruimte): het gemiddelde CPI-cijfer van december 2025 tot en met november 2026, vergeleken met dat van december 2024 tot en met november 2025, plus 1 procentpunt. Is de cao-loonstijging over dezelfde periode lager, dan geldt die plus 1 procentpunt. Voor middenhuur is het de cao-loonstijging plus 1 procentpunt (lid 4).

Let op het verschil: het wettelijke maximum gebruikt een jaar­ge­mid­delde, terwijl uw contract meestal één maand met dezelfde maand een jaar eerder vergelijkt. De twee uitkomsten kunnen dus verschillen. De verhoging is wat uw contract geeft, maar nooit meer dan het wettelijke maximum.

Te veel geïndexeerd: wat kunt u doen?

Bij woonruimte geldt een te hoge indexering niet voor het deel boven het maximum (artikel 7:248 lid 2 en 3 BW). Heeft u dat deel toch betaald, dan kunt u het als onver­schuldigd betaald terugvragen (artikel 6:203 BW).

Termijn: binnen 4 maanden naar de Huur­commissie

Bij middenhuur en in de vrije sector kunt u de Huur­commissie vragen een uitspraak te doen over een verhoging op grond van het indexerings­beding. Dat doet u binnen vier maanden na de ingangs­datum van de verhoging (artikel 7:248 lid 4 BW), met het formulier in Mijn­Huur­commissie. Bij een ingangs­datum van 1 januari is de laatste dag 1 mei. Bij sociale huur gelden andere regels; lees huur­verhoging 2026.

1. Stap 1Reken de indexering naZoek in uw contract welke CPI-maanden of jaar­ge­mid­del­den gelden en of er een opslag is. Reken na met de CPI-cijfers van het CBS en vergelijk de uitkomst met het wettelijke maximum voor uw soort huur.
2. Stap 2Laat uw verhuurder schrif­te­lijk weten wat niet kloptNoem de juiste berekening en het maximum, en vraag de verhoging aan te passen en wat u te veel betaalde terug te betalen. Bewaar een kopie.
3. Stap 3Past de verhuurder niet aan? Schakel de Huur­commissie inBij middenhuur en vrije sector binnen 4 maanden na de ingangs­datum. Gaat het om terug­betaling of om be­drijfs­ruimte, dan is de kanton­rechter de route.

Een voor­beeld­brief voor een te hoge verhoging in de vrije sector staat op huur­verhoging vrije sector, samen met een check die uw verhoging met het maximum vergelijkt.

Indexering bij be­drijfs­ruimte

Voor be­drijfs­ruimte geldt geen wettelijk maximum: de wettelijke maxima staan in de afdeling over huur van woonruimte en in de Uitvoerings­wet huurprijzen woonruimte. De indexering volgt dus alleen het contract. Veel contracten voor be­drijfs­ruimte gebruiken ook de CPI-methode met maand­cij­fers.

Indexering en huur­prijs­aan­pas­sing bij be­drijfs­ruimte

Regeling	Wat houdt het in	Voor welke ruimte
Indexering	Jaarlijkse aanpassing volgens het contract, zonder wettelijk maximum	Alle be­drijfs­ruimte, als het contract dat regelt
Huur­prijs­aan­pas­sing door de rechter (artikel 7:303 BW)	Huurder of verhuurder vraagt de rechter de huur af te stemmen op ver­ge­lijk­bare be­drijfs­ruimte ter plaatse, na afloop van de afgesproken duur of telkens na minstens vijf jaar	Winkel-, horeca- en am­bachts­ruimte (artikel 7:290 BW)
Overige be­drijfs­ruimte (artikel 7:230a BW)	Geen wettelijke huur­prijs­aan­pas­sing; alleen wat in het contract staat	Onder meer kan­toor­ruimte

Lees meer over huur van be­drijfs­ruimte en over opzeggen van be­drijfs­ruimte. Bij een conflict over de huurprijs van be­drijfs­ruimte beslist de kanton­rechter; vind de juiste rechtbank met de kanton­rechter-zoeker.

Wie kan u helpen?

Begin hier

Zelf narekenen

U wilt weten of de indexering klopt. Gebruik de CPI-cijfers en de rekenhulp van het CBS en vergelijk met het maximum.

Geen kosten

Juridisch Loket

U twijfelt wat uw indexerings­beding betekent of welk soort huur u heeft.

Gratis bij een laag inkomen en weinig spaargeld

Huur­commissie

Middenhuur of vrije sector, en de verhuurder past een te hoge indexering niet aan. Binnen 4 maanden na de ingangs­datum.

Leges volgens de Huur­commissie

Specialist huurrecht

Het gaat om be­drijfs­ruimte, een groot bedrag of een opslag die u oneerlijk vindt.

Afhankelijk van de zaak · Binnenkort via Legal Holding