Huur van be­drijfs­ruimte: de regels

Welke ruimte is be­drijfs­ruimte?

De wet kent twee soorten be­drijfs­pan­den, met heel ver­schil­lende regels:

Soorten be­drijfs­pan­den in het huurrecht

Soort	Voorbeelden	Bescherming
Be­drijfs­ruimte	Winkel, restaurant of café, afhaal- of bezorgzaak, am­bachts­be­drijf met een ruimte voor publiek, hotel, camping.	Contract van 5 + 5 jaar, opzeggen alleen om een wettelijke reden.
Overige be­drijfs­ruimte	Kantoor, bedrijfshal, opslag.	Geen huur­bescherming; alleen uitstel van ontruiming via de rechter.

Duur: 5 + 5 jaar

De huur­over­een­komst geldt voor vijf jaar of, als een langere bepaalde duur is over­een­ge­ko­men, voor die langere duur.

1. Jaar 0–5Eerste termijnHet contract geldt minstens vijf jaar.
2. Jaar 5–10Vanzelf verlengdNa vijf jaar wordt het contract van rechtswege met vijf jaar verlengd, tenzij het op tijd is opgezegd.
3. Na 10 jaarOnbepaalde tijdIs niet opgezegd, dan loopt het contract voor onbepaalde tijd door, tenzij een andere duur is afgesproken.

Van deze regels kan in het contract niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, tenzij de rechter de afwijkende afspraak vooraf heeft goedgekeurd.

Contracten van 2 jaar of korter

Een contract van twee jaar of korter valt buiten deze bescherming. Gebruikt u de ruimte langer dan twee jaar, dan geldt vanzelf een contract voor vijf jaar, waarop de twee jaar in mindering komen. Dat gebeurt niet als u vóór het einde van de twee jaar een nieuw contract sluit, of als de rechter een afwijkend contract heeft goedgekeurd.

Verkoopt u uw bedrijf, dan kunt u de koper als huurder in uw plaats laten stellen: lees in­de­plaats­stel­ling. Veel contracten voor be­drijfs­ruimte volgen het model van de ROZ; lees ROZ-huurovereenkomst.

Huurprijs aanpassen

Huurder en verhuurder kunnen de rechter vragen de huurprijs aan te passen als die niet overeenkomt met ver­ge­lijk­bare be­drijfs­ruimte ter plaatse. De rechter kijkt naar het gemiddelde van de huren van ver­ge­lijk­bare panden in de vijf jaar ervoor.

• Bij een contract voor bepaalde tijd: na afloop van die tijd.
• In de andere gevallen: telkens als er minstens vijf jaar voorbij zijn sinds de ingangs­datum van de laatst vast­ge­stelde huurprijs.

Kan­toor­ruimte en bedrijfshal

Voor een kantoor, bedrijfshal of andere gebouwde ruimte die geen woning en geen be­drijfs­ruimte in de zin van artikel 7:290 is, gelden veel minder be­scher­mende regels:

Huur van kan­toor­ruimte (artikel 7:230a)

Onderwerp	Regel
Duur	Wat het contract zegt; een contract voor bepaalde tijd eindigt vanzelf aan het eind van die tijd
Opzeggen bij onbepaalde tijd	Tegen een betaaldag, met een termijn van minstens een maand, tenzij het contract iets anders regelt
Na het einde	De huurder kan de rechter vragen de ontruiming uit te stellen, binnen twee maanden nadat de ontruiming schrif­te­lijk is aangezegd
Hoe lang uitstel	Hoogstens een jaar, en op verzoek nog twee keer hoogstens een jaar; elk verzoek uiterlijk een maand voor het einde van de termijn
Wanneer toegewezen	Als de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder; niet bij on­be­hoor­lijk gebruik, ernstige overlast of wanbetaling
Wat u betaalt tijdens het uitstel	Zijn partijen het niet eens, dan stelt de rechter een redelijk bedrag vast, gezien het huurpeil ter plaatse
Geen uitstel	Als u zelf heeft opgezegd, uit­druk­ke­lijk heeft ingestemd met het einde, of bent veroordeeld wegens het niet nakomen van uw ver­plich­tin­gen

Een kantoor heeft dus geen recht op in­de­plaats­stel­ling en geen huur­prijs­aan­pas­sing via de rechter zoals bij een winkel. Wat u wél heeft, staat vooral in het contract. Veel kantoor­contracten volgen het model kan­toor­ruimte van de ROZ; lees ROZ-huurovereenkomst. Lees ook kan­toor­ruimte opzeggen.

Voor­beeld­op­zet van een huur­over­een­komst voor be­drijfs­ruimte

Een opzet van de onderdelen, als hulp bij het lezen of opstellen. Het is geen model­contract: laat de tekst nakijken voor uw situatie.

Voor­beeld­op­zet huur­over­een­komst be­drijfs­ruimte

Onderdeel	Wat u vastlegt
1. Het gehuurde	Adres, oppervlakte, wat erbij hoort, en de bestemming: winkel, horeca, kantoor of iets anders. De bestemming bepaalt welke wettelijke regels gelden.
2. Duur	Ingangs­datum en termijn; bij winkel en horeca minstens 5 + 5 jaar, tenzij het contract 2 jaar of korter is
3. Huurprijs en betaling	Bedrag, btw, betaaldag en de jaarlijkse aanpassing
4. Service­kosten	Welke kosten, het voorschot en de jaarlijkse afrekening
5. Zekerheid	Waarborgsom of bank­garantie
6. Onderhoud en gebreken	Wat de verhuurder doet en wat de huurder doet
7. Wijzigingen en oplevering	Mag de huurder verbouwen, en in welke staat levert hij op
8. Onderhuur en overdracht	Of onderhuur mag; bij winkel en horeca blijft in­de­plaats­stel­ling altijd mogelijk
9. Opzeggen	Hoe en wanneer, en of de huurder tussentijds mag opzeggen
10. Bijzondere bepalingen	Wat afwijkt van de algemene bepalingen, zoals een omzethuur of een duur­zaam­heids­afspraak

Wie kan u helpen?

Oriënteren

Uw bran­che­ver­eni­ging

U wilt weten wat ge­brui­ke­lijk is in uw branche.

Afhankelijk van uw lid­maat­schap

Specialist huurrecht

U gaat een contract tekenen, of er is een geschil over opzegging of huurprijs.

Afhankelijk van de zaak · Binnenkort via Legal Holding