In­de­plaats­stel­ling: de huur­over­een­komst overdragen bij verkoop van uw bedrijf

Wat is in­de­plaats­stel­ling?

Indien overdracht door de huurder aan een derde van het in het gehuurde door de huurder zelf of een ander uit­ge­oe­fende bedrijf gewenst wordt, kan de huurder vorderen dat hij gemachtigd wordt om die derde als huurder in zijn plaats te stellen.

Normaal kunt u een huur­contract alleen met medewerking van de verhuurder overdragen. Voor de huurder van be­drijfs­ruimte maakt de wet een uit­zon­de­ring: verkoopt u uw bedrijf, dan kan de rechter u machtigen de koper als huurder in uw plaats te stellen. De koper neemt dan alle rechten en plichten uit het huur­contract over.

Wanneer wijst de rechter het toe?

Waar de rechter op let bij in­de­plaats­stel­ling

Voorwaarde	Uitleg
Overdracht van het bedrijf	Het gaat om de verkoop of overdracht van het bedrijf dat in de ruimte wordt uitgeoefend, niet alleen om de huur
Zwaar­wich­tig belang	De huurder moet een zwaar­wich­tig belang hebben bij de overdracht van het bedrijf
Waarborgen van de nieuwe huurder	De rechter wijst altijd af als de nieuwe huurder onvoldoende waarborgen biedt voor nakoming en een behoorlijke be­drijfs­voe­ring
Voorwaarden	De rechter kan voorwaarden stellen of een last opleggen
Afwijken in het contract	Niet mogelijk ten nadele van de huurder, ook niet met goedkeuring van de rechter

In de praktijk betekent dit volgens Ondernemers­plein:

• de ruimte is bereikbaar voor klanten, zoals een winkel, garage of kapsalon;
• de koper zet een ver­ge­lijk­baar bedrijf voort;
• de koper kan laten zien dat hij de huur kan betalen, bij­voor­beeld met een bank­garantie;
• u heeft een goede reden om te stoppen, zoals pensioen of een bijzonder goede verkoop­prijs.

Let op de huurtermijn. Bij in­de­plaats­stel­ling loopt het bestaande huur­contract door. De koper krijgt dus niet vanzelf een nieuwe termijn van 5 + 5 jaar. Weeg dat mee in de prijs.

Zo bereidt u het voor

• vraag de verhuurder eerst schrif­te­lijk mee te werken aan de overdracht van de huur;
• leg vast waarom u het bedrijf overdraagt, bij­voor­beeld door leeftijd, gezondheid of een nieuwe stap;
• verzamel gegevens over de koper: ervaring, on­der­ne­mings­plan, fi­nan­cie­ring en zekerheden;
• maak de koop­over­een­komst van het bedrijf afhankelijk van de in­de­plaats­stel­ling, met een ontbindende voorwaarde;
• werkt de verhuurder niet mee, vraag dan de kanton­rechter om een machtiging.

Volgens Ondernemers­plein rondt u de verkoop van het bedrijf pas af als de overname van de huur geregeld is; achteraf lukt het vaak niet meer. Lees ook bedrijf verkopen.

Elke zaak is anders

De voorbeelden, uitspraken en uitkomsten van rekenhulpen op deze site laten zien hoe de regels in andere situaties werken. Ze zeggen niet wat de uitkomst in uw zaak wordt: die hangt af van uw eigen afspraken, bewijs en om­stan­dig­he­den. Twijfelt u? Lees waar u gratis of betaalbare juridische hulp vindt.

Opzet van een akte van in­de­plaats­stel­ling

Er is geen wettelijk model. Werkt de verhuurder mee, dan leggen huurder, koper en verhuurder de overdracht samen vast. Een opzet van de onderdelen, als hulp. Het is geen modelakte: laat de tekst opstellen of nakijken voor uw situatie.

Opzet van een akte van in­de­plaats­stel­ling

Onderdeel	Wat u vastlegt
1. Partijen	De huidige huurder, de nieuwe huurder (de koper) en de verhuurder
2. Het gehuurde	Adres, de huur­over­een­komst met datum en eventuele allonges
3. Datum van overgang	Vanaf wanneer de nieuwe huurder huurder is, meestal de datum van de be­drijfs­over­dracht
4. Rechten en plichten	Dat de nieuwe huurder alle rechten en plichten uit de huur­over­een­komst overneemt
5. Zekerheden	Wat er gebeurt met de waarborgsom of de bank­garantie, en welke zekerheid de nieuwe huurder stelt
6. Oude schulden	Wie betaalt wat al opeisbaar was vóór de overgang, zoals huur­ach­ter­stand of service­kosten
7. Oplevering	Of de nieuwe huurder de staat van het gehuurde overneemt, met een proces-verbaal
8. Hand­te­ke­nin­gen	Van alle drie de partijen, of de uitspraak van de rechter als de verhuurder niet meewerkt

Andere be­te­ke­nis­sen van in­de­plaats­stel­ling

Het woord in­de­plaats­stel­ling wordt ook voor andere situaties gebruikt, met eigen regels:

• Woonruimte ruilen: wie een huurwoning wil ruilen, kan de rechter vragen een ander als huurder in zijn plaats te stellen (artikel 7:270 BW). Lees woningruil.
• Een contract overdragen: een partij kan haar contract met medewerking van de wederpartij overdragen aan een derde (artikel 6:159 BW). Lees con­trac­to­ver­name.
• Pacht: een pachter kan de rechter vragen onder meer zijn echtgenoot, kinderen of me­dep­ach­ters in zijn plaats als pachter te stellen (artikel 7:363 BW).

Wie kan u helpen?

Begin hier

Juridisch Loket

U wilt weten of uw ruimte onder de regeling valt.

Gratis bij een laag inkomen en weinig spaargeld

Uw rechts­bij­stand­verzekeraar

U bent zakelijk verzekerd en de verhuurder werkt niet mee.

Inbegrepen in uw verzekering

Specialist huurrecht

U verkoopt uw bedrijf en wilt de in­de­plaats­stel­ling bij de rechter vragen.

Afhankelijk van de zaak · Binnenkort via Legal Holding