Service­kosten bij huur

Wat zijn service­kosten?

Wat u elke maand aan uw verhuurder betaalt, bestaat vaak uit twee delen: de kale huur voor het wonen zelf, en service­kosten voor wat daarbij hoort. De wet omschrijft service­kosten zo:

Onder service­kosten wordt verstaan de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte.

Energie en water met een eigen meter in uw woning zijn tot 1 januari 2027 een aparte post naast de service­kosten. Voor beide gelden dezelfde regels voor het voorschot en het jaar­over­zicht.

Wat valt onder service­kosten?

Het Besluit service­kosten noemt de zaken en diensten die in elk geval als service­kosten gelden:

Service­kosten volgens het Besluit service­kosten

Soort	Bij­voor­beeld
Verwarming en energie van ge­meen­schap­pe­lijke ruimtes	Verwarming, verlichting en water in het trappenhuis, de lift en andere gedeelde ruimtes, en het aflezen van de meters.
Roerende zaken	Meubels, stoffering, keu­ken­ap­pa­ra­tuur, een geiser of kachel die bij de woning horen.
Kleine her­stel­lin­gen	Kleine reparaties die eigenlijk voor de huurder zijn, maar die de verhuurder volgens het contract uitvoert.
Huisvuil	Vuil­nis­zak­ken, een container en het afvoeren van het afval binnen het complex.
Huismeester	Toezicht op de gedeelde ruimtes en de veiligheid, het verspreiden van post.
Signaal en apparatuur	Een centrale aansluiting voor tv of computer, vi­deo­be­wa­king en alarmering.
Ver­ze­ke­rin­gen en fondsen	Bij­voor­beeld een glasfonds, als dat een aanwijsbaar voordeel voor u heeft.
Ad­mi­ni­stra­tie­kosten	Het werk om de kosten over de huurders te verdelen en het jaar­over­zicht te maken.

Het jaar­over­zicht

U betaalt meestal elke maand een voorschot. Elk jaar moet de verhuurder u een overzicht geven van de kosten van het vorige ka­len­der­jaar:

• uiterlijk 30 juni, dus binnen zes maanden na het einde van het jaar;
• per soort uit­ge­splitst, met de manier waarop de kosten zijn berekend;
• en op uw verzoek mag u daarna de on­der­lig­gende rekeningen inzien.

In het overzicht worden uw voor­schot­ten verrekend met de werkelijke kosten. Verhuist u, dan krijgt u een overzicht over het deel van het jaar dat u er woonde. Is het overzicht er op 30 juni niet, vraag het dan op met de voor­beeld­brief afrekening service­kosten.

Voorbeeld

U betaalde in 2025 elke maand €45 voorschot service­kosten. Het jaar­over­zicht, dat u uiterlijk 30 juni 2026 krijgt, komt uit op €480

Betaalde voor­schot­ten (12 × €45)

€540

Werkelijke kosten 2025

€480

U krijgt terug

€60

Waren de werkelijke kosten hoger dan de voor­schot­ten, dan betaalt u het verschil bij. Bron: artikel 7:259 Burgerlijk Wetboek, ge­con­tro­leerd 23-10-2026.

Elke zaak is anders

De voorbeelden, uitspraken en uitkomsten van rekenhulpen op deze site laten zien hoe de regels in andere situaties werken. Ze zeggen niet wat de uitkomst in uw zaak wordt: die hangt af van uw eigen afspraken, bewijs en om­stan­dig­he­den. Twijfelt u? Lees waar u gratis of betaalbare juridische hulp vindt.

Mag het voorschot omhoog?

Voor het voorschot voor energie en water met een eigen meter staat in de wet wanneer het omhoog mag:

• na een jaar­over­zicht, en dan hooguit één keer per overzicht;
• of als er meer zaken of diensten worden geleverd die u met de verhuurder heeft afgesproken.

Is dat voorschot veel hoger dan de kosten die u kunt verwachten, dan kan de Huur­commissie het op uw verzoek verlagen. Vanaf 1 januari 2027 gelden deze regels voor het voorschot van alle service­kosten.

Gaat het om iets dat alleen voor alle huurders samen kan worden geleverd, zoals een nieuwe huismeester? Dan geldt de wijziging ook voor u als minstens 70% van die huurders heeft ingestemd. U kunt dan binnen acht weken de rechter vragen of het voorstel redelijk is.

Niet eens met de service­kosten?

Komt u er met uw verhuurder niet uit, dan kunt u de Huur­commissie vragen een uitspraak te doen. Dat kan ook als u in de vrije sector huurt.

Termijn voor de Huur­commissie

U kunt de Huur­commissie vragen tot 24 maanden na de termijn voor het jaar­over­zicht. Voor de service­kosten over 2025 moest het overzicht er uiterlijk 30 juni 2026 zijn. U kunt die kosten dan tot en met 30 juni 2028 laten beoordelen. Per verzoek gaat het om één periode van hooguit twaalf maanden per soort kosten.

Wat kost een procedure bij de Huur­commissie?

• HuurderU krijgt het terug als u gelijk krijgt€25
• VerhuurderOok terug als de verhuurder gelijk krijgt€500

Bron: Huur­commissie, wat kost een procedure, ge­con­tro­leerd 23-10-2026

Wat verandert er per 1 januari 2027?

Op 1 januari 2027 veranderen de regels voor service­kosten:

• Alleen nog een vaste lijst. Service­kosten zijn dan de afgesproken vergoeding voor de zaken en diensten die in de bijlage bij het Besluit service­kosten staan. Nu staat er nog “in ieder geval”.
• Energie en water met een eigen meter gaan onder de service­kosten vallen. De aparte post vervalt.
• Berekening en maximum. Een nieuwe Regeling service­kosten geeft regels voor hoe service­kosten worden berekend en hoe hoog ze mogen zijn. U betaalt dan wat volgens die regels klopt of wat een redelijke vergoeding is.

Wie kan u helpen?

Begin hier

Zelf het overzicht controleren

U heeft het jaar­over­zicht gekregen. Vraag de rekeningen op als iets niet klopt.

Gratis

Huur­commissie

U komt er met uw verhuurder niet uit.

€25 voor de huurder

Juridisch Loket

U twijfelt of een post onder de service­kosten mag vallen.

Gratis bij een laag inkomen en weinig spaargeld

Specialist huurrecht

Het gaat om veel geld of meerdere jaren.

Afhankelijk van de zaak · Binnenkort via Legal Holding