Huren in de vrije sector: wanneer, en welke regels gelden?

Wat is een vrijesector­woning?

Een vrijesector­woning (ook ge­li­be­ra­li­seerde huurwoning) is een zelf­stan­dige huurwoning waarvoor bij de start van het contract geen maximale huurprijs gold. Verhuurder en huurder spreken de aanvangs­huur dan vrij af. De wet regelt dat in artikel 7:247 BW: een groot deel van de regels over de huurprijs geldt niet als de huur bij de aanvang hoger was dan de li­be­ra­li­sa­tie­grens.

Het Nederlandse huurrecht kent drie soorten huur. Welke u heeft, hangt af van de punten van de woning en de kale huur bij de start:

Sociale huur, middenhuur en vrije sector: de grenzen in 2026 en 2027

Soort huur	Punten	Kale aanvangs­huur 2026	Kale aanvangs­huur vanaf 1 januari 2027
Sociale huur	Tot en met 143	Tot en met €932,93	Tot en met €959,71
Middenhuur	144 tot en met 186	Boven €932,93 tot en met €1.228,07	Boven €959,71 tot en met €1.263,32
Vrije sector	187 of meer	Boven €1.228,07	Boven €1.263,32

De grens die telt, is die van het jaar waarin uw contract ingaat. Een vrijesector­woning moet zelfstandig zijn: met een eigen toegang, en zo dat u er kunt wonen zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voor­zie­nin­gen buiten de woning (artikel 7:234 BW). Een kamer valt nooit in de vrije sector; lees kamer huren.

Contract vóór of na 1 juli 2024: dat maakt verschil

Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. Voor contracten die op of na die datum ingaan, heeft een woning met 144 tot en met 186 punten een maximale huurprijs: dat is middenhuur. Pas vanaf 187 punten is de huurprijs vrij.

Voor een contract van vóór 1 juli 2024 gold die midden­huurgrens nog niet. De Huur­commissie kijkt bij zo’n contract alleen of de maximale huur bij de punten onder de grens voor sociale huur (143 punten) ligt.

Welke regels gelden wel in de vrije sector?

“Vrij” gaat alleen over de huurprijs. Artikel 7:247 BW somt op welke huur­prijsregels wel blijven gelden, en de regels over opzeggen, huur­bescherming en onderhoud staan in andere delen van de wet en gelden volledig.

Wat geldt er wel en niet in de vrije sector?

Onderwerp	In de vrije sector
Maximale aanvangs­huur	Geen, maar u kunt binnen zes maanden laten toetsen of de woning terecht vrije sector is (artikel 7:249)
Jaarlijkse huur­verhoging	Alleen met een afspraak in het contract; in 2026 hoogstens 4,4% (artikel 7:248 lid 3)
Huur­verhoging na wo­ning­ver­be­te­ring	Een bedrag in redelijke verhouding tot de kosten; bij onenigheid binnen drie maanden naar de Huur­commissie (artikel 7:255a)
Service­kosten	Ook in de vrije sector kunt u de Huur­commissie om een oordeel over de service­kosten vragen (Huur­commissie)
Waarborgsom	Hoogstens twee keer de kale huur (artikel 7:261b); volgens de Rijks­over­heid voor contracten vanaf 1 juli 2023
Huur­bescherming en opzegging	Geldt volledig: de verhuurder kan alleen op een wettelijke grond opzeggen
Goed ver­huur­der­schap	Schrif­te­lijk contract, informatie over punten en maximale huur bij de start, geen intimidatie of dis­cri­mi­na­tie; deze wet geldt niet voor wo­ning­cor­po­ra­ties

Meer over opzeggen en de wettelijke gronden staat bij huur­bescherming en opzeggen door de verhuurder. Over het tijdelijke contract, dat sinds 1 juli 2024 alleen nog voor bepaalde groepen mag, leest u bij tijdelijk huur­contract. De regels van goed ver­huur­der­schap staan bij Wet goed ver­huur­der­schap.

Aanvangs­huur laten toetsen binnen zes maanden

Ook in de vrije sector kunt u de Huur­commissie vragen om uw aanvangs­huur te beoordelen:

De huurder kan tot uiterlijk zes maanden na het tijdstip waarop een door hem met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huur­over­een­komst is ingegaan, de huur­commissie verzoeken uitspraak te doen over de re­de­lijk­heid van de over­een­ge­ko­men huurprijs.

De Huur­commissie berekent de punten en vergelijkt die met de grens die bij uw contract­datum hoort: 186 punten bij een contract vanaf 1 juli 2024, 143 punten bij een ouder contract. Ligt de woning onder die grens, dan verlaagt zij de huur naar de maximale huurprijs bij de punten, en daar moet de verhuurder zich aan houden. Ligt de woning erboven, dan blijft de afgesproken huur staan. Bij een tijdelijk contract van na 1 juli 2024 kan het alleen als u tot een van de uit­zon­de­rings­groepen hoort (Huur­commissie).

Termijn: zes maanden na de start van uw contract

U dient het verzoek in bij de Huur­commissie uiterlijk zes maanden nadat uw eerste huur­contract voor deze woning is ingegaan, met het formulier “Toetsing aanvangs­huur­prijs” in Mijn­Huur­commissie (artikel 7:249 BW). De termijn telt vanaf de ingangs­datum van het contract, niet vanaf de dag van on­der­te­ke­ning. Tot de uitspraak betaalt u de afgesproken huur.

Voorbeeld

Voorbeeld: Mila huurt sinds 1 maart 2026 een appartement voor €1.450 kale huur per maand. Het contract noemt de woning vrije sector. Zelf berekent ze 172 punten

Ingangs­datum contract

1 maart 2026

Laatste dag voor het verzoek bij de Huur­commissie

1 september 2026

Grens bij een contract vanaf 1 juli 2024

186 punten

Uitkomst als de Huur­commissie ook onder de 187 punten uitkomt

Huur naar de maximale huurprijs bij de punten

Fictief voorbeeld op basis van artikel 7:249 BW en de uitleg van de Huur­commissie over de vrije sector, ge­con­tro­leerd 01-11-2026. De maximale huurprijs bij een aantal punten staat in de tabellen van Volks­huis­ves­ting Nederland en in de Huur­prijscheck. Heeft u te veel betaald, dan vraagt u dat zelf terug bij de verhuurder.

Elke zaak is anders

De voorbeelden, uitspraken en uitkomsten van rekenhulpen op deze site laten zien hoe de regels in andere situaties werken. Ze zeggen niet wat de uitkomst in uw zaak wordt: die hangt af van uw eigen afspraken, bewijs en om­stan­dig­he­den. Twijfelt u? Lees waar u gratis of betaalbare juridische hulp vindt.

1. Stap 1Zoek de ingangs­datum, de kale huur en de punten opDe verhuurder moet u bij de start het aantal punten en de maximale huurprijs geven. Bereken de punten anders zelf met de Huur­prijscheck.
2. Stap 2Vergelijk met de grens van uw contract­datumVanaf 1 juli 2024: 187 punten of meer is vrije sector. Daaronder kan de huur te hoog zijn.
3. Stap 3Vraag de Huur­commissie om een toets binnen zes maandenDien het formulier in via Mijn­Huur­commissie. Heeft u te veel betaald, dan vraagt u dat na de uitspraak terug bij de verhuurder.

Huur­verhoging in de vrije sector

De huur mag alleen jaarlijks omhoog als uw contract daar een afspraak over heeft (artikel 7:248 BW). In 2026 is de verhoging hoogstens 4,4%: het laagste van inflatie (3,4%) en cao-lonen (5,1%), plus 1 procentpunt (Rijks­over­heid). Een hoger percentage in het contract geldt voor het deel boven het maximum niet. Hoe u een verhoging controleert en wat u doet als die te hoog is, staat bij huur­verhoging vrije sector. Werkt uw contract met de CPI, lees dan indexering van de huur.

Aan­ge­kon­digd. Volgens de Rijks­over­heid en de toekomstige tekst van artikel 7:247 en 7:248 BW op wetten.overheid.nl geldt het maximum voor de jaarlijkse verhoging in de vrije sector tot 1 mei 2029. Per die datum vervalt ook artikel 7:255a over de verhoging na wo­ning­ver­be­te­ring.

Wie kan u helpen?

Begin hier

Zelf controleren

U wilt weten of uw woning vrije sector is. Gebruik de pun­ten­tel­ling of de Huur­prijscheck.

Geen kosten

Juridisch Loket

U twijfelt over het soort huur of over uw contract.

Gratis bij een laag inkomen en weinig spaargeld

Huur­commissie

U wilt de aanvangs­huur laten toetsen, binnen zes maanden na de start van uw contract.

Leges volgens de Huur­commissie

Specialist huurrecht

Er speelt meer, zoals een opzegging, terug­betaling van te veel huur of een zaak bij de kanton­rechter.

Afhankelijk van de zaak · Binnenkort via Legal Holding