De splitsings­akte: de basis van elk ap­par­te­ments­recht

Wat is een splitsings­akte?

Een eigenaar, erfpachter of opstaller mag zijn recht op een gebouw splitsen in ap­par­te­ments­rechten (artikel 5:106 lid 1 BW). Daarna is er niet één eigenaar van het hele gebouw, maar heeft elke ap­par­te­ments­ei­ge­naar een aandeel in het geheel.

Onder ap­par­te­ments­recht wordt verstaan een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als af­zon­der­lijk geheel te worden gebruikt.

De splitsing gebeurt bij een notariële akte, gevolgd door in­schrij­ving in de openbare registers van het Kadaster (artikel 5:109 lid 1 BW). Pas vanaf die in­schrij­ving bestaan de ap­par­te­ments­rechten. Ook een stuk grond zonder gebouw kan in ap­par­te­ments­rechten worden gesplitst (artikel 5:106 lid 2 BW).

Wat staat erin?

Wat de splitsings­akte moet bevatten

Onderdeel	Wat het regelt
Ligging	Waar het gebouw of de grond ligt
Om­schrij­ving van de gedeelten	Welke delen elke eigenaar alleen gebruikt, zoals de woning, een berging of een par­keer­plaats, en bij welk ap­par­te­ments­recht ze horen
Splitsings­tekening	De grenzen van die gedeelten; zij hoort bij de akte (artikel 5:109 lid 2)
Kadastrale aanduiding	Het nummer van elk ap­par­te­ments­recht en de eigenaar
Reglement	Welke kosten gezamenlijk zijn, de jaar­re­ke­ning en bijdragen, het onderhoud van de ge­meen­schap­pe­lijke delen, de verzekering van het gebouw en de oprichting en statuten van de VvE (artikel 5:112)

Het reglement verwijst vaak naar een mo­del­re­gle­ment dat in de openbare registers staat. Die bepalingen gelden dan ook (artikel 5:111 onder d BW). Lees de akte en het mo­del­re­gle­ment dus samen.

Waarom de akte voor u telt

• Kosten: de verdeling van de ge­za­men­lijke kosten volgt de akte; zegt het reglement niets, dan draagt elk ap­par­te­ments­recht een gelijk deel bij (artikel 5:113 lid 2 BW). Meer over de reservering leest u bij het re­ser­ve­fonds van de VvE.
• Gebruik: het reglement kan ook regels geven over het gebruik, het beheer en het onderhoud van uw eigen deel (artikel 5:112 lid 4 BW). Lees die bepalingen voordat u gaat verhuren of verbouwen.
• Verbouwen: binnen uw eigen deel mag u veranderen zolang een ander gedeelte er geen nadeel van heeft, tenzij het reglement iets anders zegt (artikel 5:119 BW).
• Koop: wie een appartement koopt, koopt het reglement mee. Vraag de akte dus op vóór u tekent.

Elke zaak is anders

De voorbeelden, uitspraken en uitkomsten van rekenhulpen op deze site laten zien hoe de regels in andere situaties werken. Ze zeggen niet wat de uitkomst in uw zaak wordt: die hangt af van uw eigen afspraken, bewijs en om­stan­dig­he­den. Twijfelt u? Lees waar u gratis of betaalbare juridische hulp vindt.

De splitsings­akte opvragen

Een kopie vraagt u op bij het Kadaster. U krijgt de akte, de splitsings­tekening, het aantal ap­par­te­men­ten en hoe het gebouw is opgedeeld. Bij een akte die vóór 1973 is in­ge­schre­ven, is niet altijd een tekening mee­ge­schre­ven.

Splitsings­akte opvragen bij het Kadaster

Wat	Kosten en termijn
Kopie per e-mail (pdf)	€ 19,85, binnen 2 werkdagen na de bestelling
Kopie per post	€ 22,25; daarna bezorgt PostNL binnen 2 tot 5 werkdagen
Onderzoek naar een akte in de registers	€ 60 per akte, ook als er geen akte wordt gevonden; de kopie betaalt u apart
Wijziging, hoofd- of on­der­split­sing	Elke akte apart, tegen hetzelfde tarief

De splitsings­akte wijzigen

Zo wijzigt u de splitsings­akte

Route	Wat nodig is
Alle eigenaars	Alle ap­par­te­ments­ei­ge­naars werken mee (artikel 5:139 lid 1)
Besluit van de vergadering	Ten minste vier vijfde van alle stemmen, of een grotere meerderheid als de akte dat eist, met medewerking van het bestuur. De oproeping gebeurt ten minste vijftien dagen vooraf (artikel 5:139 lid 2)
Toestemming van anderen	Van wie een hypotheek of ander beperkt recht op een ap­par­te­ments­recht heeft, van be­slag­leg­gers en, bij erfpacht of opstal, van de grond­ei­ge­naar (artikel 5:139 lid 3)
Weigering zonder goede reden	De kanton­rechter kan de medewerking of toestemming vervangen door een machtiging (artikel 5:140)

De wijziging zelf gebeurt weer bij notariële akte, gevolgd door in­schrij­ving in de openbare registers. Verandert de grens van een gedeelte, dan hoort er een nieuwe tekening bij (artikel 5:139 lid 5 BW).

Vergunning van de gemeente

Een gemeente kan in haar huis­ves­tings­verordening bepalen dat voor het splitsen van bepaalde woon­ge­bou­wen in ap­par­te­ments­rechten een vergunning van bur­ge­mees­ter en wethouders nodig is. Die mo­ge­lijk­heid geeft de Huis­ves­tings­wet 2014. Of dat bij u geldt, staat in de verordening van uw gemeente; zoek die op via lokaleregelgeving.overheid.nl.

Wie kan u helpen?

Begin hier

Kadaster

U wilt de splitsings­akte, de tekening of een wijziging inzien.

Volgens de tarieven van het Kadaster

Notaris

U wilt een gebouw splitsen of de akte wijzigen.

Volgens de notaris

Juridisch Loket

U wilt weten wat de akte voor uw rechten betekent.

Gratis bij een laag inkomen en weinig spaargeld

Specialist vastgoed­recht

Een eigenaar weigert mee te werken aan een wijziging, of u bent het oneens over wat de akte zegt.

Afhankelijk van de zaak · Binnenkort via Legal Holding