Erfpacht: wonen op grond van een ander

Wat is erfpacht?

Bij erfpacht zijn eigendom en gebruik gesplitst. De grond­ei­ge­naar, vaak een gemeente, blijft eigenaar van de grond. De erfpachter mag de grond houden en gebruiken, en bouwt of woont erop.

Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken.

Omdat erfpacht een zakelijk recht is, blijft het gelden als de grond of de woning wordt verkocht. Het staat in de openbare registers van het Kadaster. De meeste regels staan niet in de wet, maar in de akte van vestiging en in de algemene voorwaarden van de grond­ei­ge­naar. Gemeenten zoals Amsterdam, Rotterdam en Den Haag hebben elk hun eigen voorwaarden.

Wat regelt de wet?

Wettelijke regels voor erfpacht

Onderwerp	Wat de wet zegt
Canon	De akte kan een vergoeding voor­schrij­ven, op vaste tijdstippen of anders (artikel 5:85 lid 2)
Duur	De partijen kunnen de duur in de akte regelen (artikel 5:86); er bestaat ook eeu­wig­du­rende erfpacht
Gebruik	Hetzelfde genot als een eigenaar, maar geen andere bestemming zonder toestemming (artikel 5:89)
Verkopen	Mag, tenzij de akte toestemming van de eigenaar vereist (artikel 5:91)
Onderhoud en lasten	Voor de erfpachter, tenzij de akte anders bepaalt (artikel 5:96)
Opzeggen door de erfpachter	Mag, tenzij de akte anders bepaalt, met ten minste een jaar opzeg­termijn, bij deur­waar­ders­exploot (artikel 5:87 lid 1 en 5:88)
Opzeggen door de eigenaar	Alleen bij twee jaar achterstand met de canon of een ernstige te­kort­ko­ming, tegen vergoeding van de waarde en met ten minste een maand opzeg­termijn, bij deur­waar­ders­exploot (artikel 5:87 lid 2 en 5:88)

Elke zaak is anders

De voorbeelden, uitspraken en uitkomsten van rekenhulpen op deze site laten zien hoe de regels in andere situaties werken. Ze zeggen niet wat de uitkomst in uw zaak wordt: die hangt af van uw eigen afspraken, bewijs en om­stan­dig­he­den. Twijfelt u? Lees waar u gratis of betaalbare juridische hulp vindt.

Het einde van de erfpacht

• Na opzegging door de eigenaar moet hij de waarde van de erfpacht vergoeden, na aftrek van wat de erfpachter hem nog schuldig is. Een beding dat de erfpachter hier benadeelt, is nietig (artikel 5:87 lid 2 en 3 BW).
• Na afloop van de termijn heeft u in beginsel recht op vergoeding van de waarde van de gebouwen die u of een vorige erfpachter aanbracht (artikel 5:99 BW). De erfpacht loopt door als u niet ontruimt, tenzij de eigenaar binnen zes maanden laat blijken dat hij haar als geëindigd beschouwt (artikel 5:98 BW).
• Retentie­recht: u mag de zaak vasthouden tot de vergoeding is betaald (artikel 5:100 BW).
• Onvoorziene om­stan­dig­he­den: na 25 jaar kan de rechter de erfpacht wijzigen of opheffen, als ongewijzigd voort­be­staan naar re­de­lijk­heid en billijkheid niet meer kan worden gevergd (artikel 5:97 BW).

Erfpacht bij het kopen van een huis

Koopt u een huis op erf­pacht­grond, lees dan vóór u tekent de akte van vestiging en de algemene voorwaarden. Let op de hoogte van de canon, wanneer die wordt herzien, of de canon al is afgekocht en tot wanneer, en of u voor verkoop of verbouwing toestemming nodig heeft. Lees ook bedenktijd bij een huis kopen. Hoe afkopen werkt en wat de grote steden regelen, leest u bij erfpacht afkopen.

Wie kan u helpen?

Begin hier

De grond­ei­ge­naar of gemeente

U wilt de voorwaarden, de canon of de mo­ge­lijk­he­den om af te kopen weten.

Volgens de grond­ei­ge­naar

Notaris

U koopt of verkoopt een huis op erf­pacht­grond.

Volgens de notaris

Specialist vastgoed­recht

U heeft een geschil over de canon, een herziening of een opzegging.

Afhankelijk van de zaak · Binnenkort via Legal Holding