Erf­dienst­baar­heid: een last op het erf van de buren

Wat is een erf­dienst­baar­heid?

Een erf­dienst­baar­heid is een last, waarmede een onroerende zaak - het dienende erf - ten behoeve van een andere onroerende zaak - het heersende erf - is bezwaard.

De last bestaat uit een plicht om op, boven of onder een van de erven iets te dulden of iets niet te doen. De akte kan daarbij bepalen dat op het dienende erf een pad, werk of beplanting moet worden aangelegd of onderhouden (artikel 5:71 BW). Omdat de erf­dienst­baar­heid aan de grond vastzit en niet aan de persoon, gaat zij bij verkoop mee over naar de nieuwe eigenaar.

Voorbeelden

Voorbeelden van erf­dienst­baar­he­den

Erf­dienst­baar­heid	Wat het dienende erf moet
Recht van overpad	Dulden dat de buren over het pad of de grond naar hun erf lopen of rijden
Leidingen of riolering	Dulden dat leidingen door of onder de grond lopen
Bouwverbod of hoog­te­be­per­king	Niet bouwen op een bepaalde plek of niet hoger dan een bepaalde hoogte
Uitbouw over de grens	Dulden dat een deel van een gebouw over de grens staat; de eigenaar ervan kan dat soms bij de rechter afdwingen (artikel 5:54 BW)

Hoe ontstaat een erf­dienst­baar­heid?

Een erf­dienst­baar­heid ontstaat door vestiging of door verjaring (artikel 5:72 BW).

• Vestiging: bij een notariële akte, die in de openbare registers van het Kadaster wordt in­ge­schre­ven. Vaak gebeurt dat bij de verkoop van een deel van een perceel.
• Verjaring: wie een erf­dienst­baar­heid te goeder trouw tien jaar on­af­ge­bro­ken uitoefent alsof hij het recht heeft, kan haar verkrijgen. Zonder goede trouw kan dat na twintig jaar (artikel 3:99 en 3:105 BW). Of dat in uw situatie zo is, hangt sterk af van de feiten.

Wat houdt zij precies in?

De inhoud en de manier van uitoefenen volgen uit de akte van vestiging. Staat daar niets over in, dan geldt de plaat­se­lijke gewoonte. Is de erf­dienst­baar­heid lang te goeder trouw en zonder tegenspraak op een bepaalde manier uitgeoefend, dan beslist bij twijfel die manier (artikel 5:73 lid 1 BW). De uitoefening moet zo gebeuren dat het dienende erf er zo weinig mogelijk last van heeft (artikel 5:74 BW). De eigenaar van het dienende erf mag de plek verleggen, als de buren daar niet minder genot door hebben en hij de kosten betaalt (artikel 5:73 lid 2 BW).

Elke zaak is anders

De voorbeelden, uitspraken en uitkomsten van rekenhulpen op deze site laten zien hoe de regels in andere situaties werken. Ze zeggen niet wat de uitkomst in uw zaak wordt: die hangt af van uw eigen afspraken, bewijs en om­stan­dig­he­den. Twijfelt u? Lees waar u gratis of betaalbare juridische hulp vindt.

Wijzigen of opheffen

Een erf­dienst­baar­heid wijzigen of opheffen

Situatie	Wat kan
Samen afspreken	De eigenaars spreken bij notariële akte af dat de erf­dienst­baar­heid vervalt of verandert
Onvoorziene om­stan­dig­he­den	De rechter kan haar op verzoek van het dienende erf wijzigen of opheffen, als ongewijzigd voort­be­staan naar re­de­lijk­heid en billijkheid niet kan worden gevergd (artikel 5:78 onder a)
Twintig jaar en algemeen belang	Na ten minste twintig jaar kan de rechter haar opheffen als voort­be­staan in strijd is met het algemeen belang (artikel 5:78 onder b)
Onmogelijk of geen belang meer	De rechter kan haar opheffen als uitoefening onmogelijk is geworden of het heersende erf er geen redelijk belang meer bij heeft (artikel 5:79)
Het heersende erf wil verandering	De rechter kan de inhoud aanpassen als uitoefening door onvoorziene om­stan­dig­he­den onmogelijk is geworden (artikel 5:80)
Afstand doen	Wil het heersende erf van zijn lasten af, dan moet het dienende erf meewerken aan afstand op kosten van het heersende erf (artikel 5:82)

Een erf­dienst­baar­heid verdwijnt niet zomaar omdat zij een tijd niet is gebruikt. Of jarenlang niet-gebruik gevolgen heeft, hangt af van de om­stan­dig­he­den. Laat u daarover adviseren voordat u ervan uitgaat.

Wie kan u helpen?

Begin hier

Kadaster

U wilt weten of er een erf­dienst­baar­heid op uw grond rust.

Volgens de tarieven van het Kadaster

Notaris

U wilt een erf­dienst­baar­heid vestigen, wijzigen of samen opheffen.

Volgens de notaris

Juridisch Loket

U wilt weten wat uw rechten zijn in een conflict met de buren.

Gratis bij een laag inkomen en weinig spaargeld

Specialist vastgoed­recht

U wilt de rechter vragen een erf­dienst­baar­heid te wijzigen of op te heffen.

Afhankelijk van de zaak · Binnenkort via Legal Holding