Opkoop­bescherming: wanneer mag u een gekochte woning verhuren?

Wat is opkoop­bescherming?

Opkoop­bescherming is een regel waarmee een gemeente voorkomt dat betaalbare koop­woningen worden opgekocht om te verhuren. Wie zo’n woning koopt, mag haar de eerste vier jaar niet verhuren zonder vergunning van de gemeente. De regel staat sinds 1 januari 2022 in de Huis­ves­tings­wet 2014 (Volks­huis­ves­ting Nederland):

Het is verboden om een bestaande woonruimte behorend tot een met het oog op de sa­men­stel­ling van de woon­ruim­te­voor­raad door de ge­meen­te­raad in de huis­ves­tings­verordening aangewezen categorie van woonruimten, die gelegen is in een in die verordening aangewezen gebied zonder vergunning van bur­ge­mees­ter en wethouders, in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van in­schrij­ving in de openbare registers van de akte van levering van die bestaande woonruimte aan de nieuwe eigenaar.

De wet spreekt van “in gebruik geven”, niet alleen van verhuren. De wet zelf verbiedt niets zolang de gemeente de regel niet in haar huis­ves­tings­verordening opneemt. Dat mag de gemeente alleen als het nodig en geschikt is tegen schaarste aan goedkope en middeldure koop­woningen of om de leef­baar­heid te behouden (artikel 40 lid 1).

Voor welke woningen geldt het?

Het verbod geldt alleen als alle voorwaarden kloppen (artikel 41 lid 1 en 2 Huis­ves­tings­wet 2014):

• de woning ligt in een gebied dat de gemeente in de verordening heeft aangewezen;
• het is een goedkope of middeldure koopwoning; de gemeente bepaalt zelf de grens, meestal met de WOZ-waarde;
• de woning was bij de in­schrij­ving van de akte vrij van huur en gebruik, was korter dan zes maanden verhuurd, of werd verhuurd met een op­koop­ver­gun­ning;
• de akte van levering is in­ge­schre­ven na de datum waarop de gemeente het verbod invoerde.

Kocht u een woning die al langer dan zes maanden verhuurd was, dan valt die niet onder het verbod. Wat de akte van levering is en wanneer die wordt in­ge­schre­ven, leest u bij de leverings­akte.

Opkoop­bescherming in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht

Elke gemeente maakt eigen keuzes. Zo staat het in de ver­or­de­nin­gen van de vier grote steden:

Opkoop­bescherming in de vier grote steden

Gemeente	Gebied	Grens WOZ-waarde	Akte in­ge­schre­ven na	Artikel
Amsterdam	Alle stadsdelen en Weesp	Tot €637.000	1 april 2022	3.11.1 Huis­ves­tings­verordening Amsterdam 2024
Rotterdam	Zestien wijken, waaronder Bergpolder, Blijdorp, Kralingen-West, Middelland en Tarwewijk	Lager dan €470.000	1 januari 2022	2.6.1 Verordening sa­men­stel­ling Wo­ning­voor­raad 2025
Den Haag	Alle wijken, alleen zelf­stan­dige woningen	Tot en met de NHG-kostengrens (volgens het ministerie €470.000 in 2026)	Niet genoemd in artikel 5:27	5:27 Huis­ves­tings­verordening Den Haag 2023
Utrecht	Tien wijken, waaronder Binnenstad, Zuid, Leidsche Rijn en Overvecht	Tot en met €686.000 vanaf 1 juli 2026, elk jaar per 1 juli geïndexeerd	18 maart 2022	65 en 66 Huis­ves­tings­verordening Utrecht

Andere lokale regels, zoals de huis­ves­tings­vergunning en de uitspraken van de kanton­rechter, staan op de stadspagina’s: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. Woont u elders, zoek dan “opkoop­bescherming” en de naam van uw gemeente op lokaleregelgeving.overheid.nl; de geldende versie van de verordening gaat voor.

Uit­zon­de­rin­gen: wanneer krijgt u wel een vergunning?

De wet noemt drie situaties waarin de gemeente de vergunning in ieder geval verleent (artikel 41 lid 3 Huis­ves­tings­wet 2014):

Verplichte vergunning bij opkoop­bescherming

Situatie	Voorwaarde
Verhuur aan familie	De huurder is een bloed- of aanverwant van de eigenaar in de eerste of tweede graad, zoals een kind, ouder, broer, zus, kleinkind of schoonouder
Tijdelijke verhuur na zelf wonen	De eigenaar stond na de overdracht minstens twaalf maanden met zijn woonadres in de woning in­ge­schre­ven en verhuurt schrif­te­lijk voor hoogstens twaalf maanden, niet voor toe­ris­ti­sche verhuur
Woning bij een be­drijfs­pand	De woning hoort on­los­ma­ke­lijk bij een winkel-, kantoor- of be­drijfs­ruimte

De gemeente mag de vergunning ook in deze gevallen weigeren als een in­te­gri­teits­toets (Bibob) daartoe aanleiding geeft (artikel 43 lid 1). Daarnaast mag de gemeente zelf meer situaties aanwijzen en een ontheffing mogelijk maken (artikel 41 lid 3 en 5). Amsterdam geeft bij­voor­beeld een ontheffing als naleving re­de­lij­ker­wijs niet kan worden verlangd, bij maat­schap­pe­lijk gewenste verhuur, of bij com­plex­ge­wijze verkoop van vier tot en met negen woningen in één pand (artikel 3.11.2 lid 2 Huis­ves­tings­verordening Amsterdam 2024).

Voorbeeld

Voorbeeld: Sanne koopt een woning in de Rotterdamse wijk Blijdorp. De woning was leeg, de WOZ-waarde is €400.000 en de akte wordt in­ge­schre­ven op 16 maart 2026. Ze wil de woning aan haar zoon verhuren

Valt de woning onder de opkoop­bescherming?

Ja: aangewezen wijk, WOZ onder €470.000, vrij van huur

Ver­huurverbod zonder vergunning

Tot 16 maart 2030

Verhuur aan haar zoon (eerste graad)

Vergunning wordt in ieder geval verleend

Verhuur aan een onbekende zonder vergunning, eerste overtreding

Boete €8.000 (Rotterdam)

Fictief voorbeeld op basis van artikel 41 lid 3 Huis­ves­tings­wet 2014 en artikel 2.6.1 en 2.6.3 en de boetetabel van de Verordening sa­men­stel­ling Wo­ning­voor­raad 2025 Rotterdam, ge­con­tro­leerd 01-11-2026. Zonder vergunning verhuren is ook aan familie niet toegestaan: vraag de vergunning dus vooraf aan.

Elke zaak is anders

De voorbeelden, uitspraken en uitkomsten van rekenhulpen op deze site laten zien hoe de regels in andere situaties werken. Ze zeggen niet wat de uitkomst in uw zaak wordt: die hangt af van uw eigen afspraken, bewijs en om­stan­dig­he­den. Twijfelt u? Lees waar u gratis of betaalbare juridische hulp vindt.

Een op­koop­ver­gun­ning aanvragen

Alleen de eigenaar kan de vergunning aanvragen (artikel 42 Huis­ves­tings­wet 2014). Welke gegevens u meestuurt, staat in de verordening van uw gemeente; in Rotterdam en Den Haag gebruikt u een formulier van de gemeente.

Termijnen: vier jaar verbod, acht weken beslis­termijn, zes weken bezwaar

Het ver­huurverbod loopt vier jaar vanaf de dag waarop de akte van levering in de openbare registers is in­ge­schre­ven (artikel 41 lid 1 Huis­ves­tings­wet 2014). Op uw aanvraag beslist het college van bur­ge­mees­ter en wethouders binnen acht weken na ontvangst; het kan die termijn eenmaal met hoogstens zes weken verlengen (artikel 43 lid 3 en 4). Beslist de gemeente niet op tijd, dan is de vergunning van rechtswege verleend (artikel 43 lid 5 met artikel 4:20b Algemene wet bestuurs­recht). Tegen een weigering of een boete maakt u bezwaar bij de gemeente binnen zes weken, te rekenen vanaf de dag na de be­kend­ma­king van het besluit (artikel 6:7 en 6:8 Algemene wet bestuurs­recht).

1. Stap 1Controleer of uw woning onder de opkoop­bescherming valtKijk in de verordening van uw gemeente naar het gebied, de WOZ-grens en de datum. Bepalend zijn de situatie en de WOZ-waarde op het moment dat de akte werd in­ge­schre­ven.
2. Stap 2Vraag de vergunning aan vóór u verhuurtGebruik het formulier van de gemeente en lever de gevraagde stukken mee, zoals het bewijs van familieband of van uw in­schrij­ving op het adres.
3. Stap 3Wacht het besluit afNa de vergunning mag u verhuren in de vorm waarvoor die is verleend. Bij een weigering kunt u binnen zes weken bezwaar maken.

Boete bij verhuur zonder vergunning

De gemeente kan een be­stuur­lijke boete opleggen als zij dat in de verordening heeft geregeld (artikel 45 Huis­ves­tings­wet 2014). De wet stelt een maximum; het bedrag zelf staat in de verordening.

Boete bij overtreding van de opkoop­bescherming

Regel	Bedrag
Wettelijk maximum	Vierde categorie: €27.500 per 1 januari 2026
Wettelijk maximum bij herhaling binnen vier jaar	Vijfde categorie: €110.000 per 1 januari 2026
Rotterdam	€8.000 bij de eerste overtreding, €12.000 bij de tweede, €18.500 bij de derde en €21.750 vanaf de vierde
Amsterdam, eerste overtreding	Van €1.250 tot €18.000, afhankelijk van be­drijfs­ma­tig of particulier, structureel of incidenteel, en of de verhuur alsnog te vergunnen was; bij herhaling 150%, tot hoogstens €25.750

Een boete is een besluit van de gemeente waartegen u bezwaar kunt maken. Lees hoe dat werkt bij be­stuur­lijke boete.

Wat betekent opkoop­bescherming voor huurders?

Het verbod en de boete richten zich tot de eigenaar die de woning in gebruik geeft. Huurt u een woning die pas is gekocht, dan kunt u de verhuurder vragen of hij een vergunning heeft. Los daarvan kan in uw gemeente een huis­ves­tings­vergunning nodig zijn om de woning te mogen bewonen; dat is een andere regel. Uw rechten als huurder, zoals huur­bescherming en de maximale huur­verhoging, staan in het Burgerlijk Wetboek. Lees daarover bij par­ti­cu­liere huur.

Aan­ge­kon­digd: minder ruimte voor opkoop­bescherming

Het kabinet wil de opkoop­bescherming inperken. Volgens een nota van het ministerie van 1 oktober 2026 wordt het doel beperkt tot het behoud van de leef­baar­heid, wordt de inzet gerichter per gebied of wijk, en komt er een maximale prijsgrens; het voorstel is de gemiddelde WOZ-waarde van de gemeente. Daarvoor wordt de Huis­ves­tings­wet 2014 gewijzigd; de in­ter­net­con­sul­ta­tie zou volgens de nota vóór het kerstreces van 2026 starten, met overgangs­recht voor bestaande ver­or­de­nin­gen. Het is een voornemen: tot een wets­wij­zi­ging in werking treedt, gelden de regels op deze pagina en de verordening van uw gemeente.

Wie kan u helpen?

Begin hier

Zelf de verordening lezen

U wilt weten of uw woning eronder valt. Kijk op lokaleregelgeving.overheid.nl of de site van uw gemeente.

Geen kosten

Uw gemeente

U wilt een vergunning of ontheffing aanvragen, of weten welk formulier u nodig heeft.

Zie de site van uw gemeente

Juridisch Loket

U twijfelt of de regel geldt, of u heeft een boete gekregen.

Gratis bij een laag inkomen en weinig spaargeld

Specialist huurrecht

De gemeente weigert de vergunning, legt een boete op, of u wilt bezwaar maken.

Afhankelijk van de zaak · Binnenkort via Legal Holding