Een horecazaak pachten: huur, pacht of exploitatie?

Pacht, huur of exploitatie?

In de horeca spreekt men vaak van pachten, be­drijfs­pacht of een exploitatie­over­een­komst. Juridisch betekenen die woorden iets anders dan in de spreektaal.

Pacht is de over­een­komst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een te­gen­pres­ta­tie.

Pacht gaat dus alleen over landbouw. Een horecazaak “pachten” is geen pacht in de zin van de wet.

Pacht, huur en exploitatie vergeleken

Begrip	Wat het juridisch is
Pacht	Gebruik van onroerend goed voor de landbouw (7:311); geen huur (7:201 lid 3)
Huur	Een zaak of een deel daarvan in gebruik krijgen tegen een te­gen­pres­ta­tie (7:201 lid 1)
Huur van be­drijfs­ruimte	Huur van onder meer een restaurant of café met een voor het publiek toe­gan­ke­lijk lokaal (7:290), met dwingende bescherming
Overige be­drijfs­ruimte	Huur van een gebouwde ruimte die geen woning en geen 290-bedrijfsruimte is (7:230a), met alleen uitstel van ontruiming
Exploitatie­over­een­komst	Geen eigen regels in de wet; kan geheel of deels huur zijn, of een over­een­komst om diensten te verrichten

Elke zaak is anders

De voorbeelden, uitspraken en uitkomsten van rekenhulpen op deze site laten zien hoe de regels in andere situaties werken. Ze zeggen niet wat de uitkomst in uw zaak wordt: die hangt af van uw eigen afspraken, bewijs en om­stan­dig­he­den. Twijfelt u? Lees waar u gratis of betaalbare juridische hulp vindt.

De naam beslist niet, de inhoud wel

Huur is de over­een­komst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een te­gen­pres­ta­tie.

Rechters kijken naar wat partijen echt hebben afgesproken. Zo overwoog de kanton­rechter in Eindhoven bij een exploitatie­over­een­komst voor een sport­kan­tine dat het bij de kwa­li­fi­ca­tie niet gaat om de naam van de over­een­komst, maar om de inhoud en strekking ervan en de manier waarop partijen die feitelijk uitvoeren (Rechtbank Oost-Brabant, 26 maart 2013, ECLI:NL:RBOBR:2013:BZ5767).

Een voorbeeld van de grens: de Rechtbank Amsterdam oordeelde op 16 december 2020 dat een over­een­komst over de horeca van een golfclub wel huur was, omdat de exploitant de ruimtes in gebruik kreeg tegen een te­gen­pres­ta­tie. Maar het was geen 290-bedrijfsruimte, omdat de horeca vooral op leden was gericht en er geen voor het publiek toe­gan­ke­lijk lokaal was. Het werd 230a-ruimte, met minder bescherming (ECLI:NL:RBAMS:2020:6952).

Wat betekent dat voor u?

Is uw horeca-afspraak huur van 290-bedrijfsruimte, dan heeft u als exploitant onder meer:

• een contract van minstens 5 jaar dat vanzelf met 5 jaar wordt verlengd (artikel 7:292 BW);
• bescherming tegen opzegging: de verhuurder kan alleen opzeggen om een reden uit de wet;
• het recht om bij verkoop van uw zaak de koper als huurder in uw plaats te laten stellen;
• de mo­ge­lijk­heid om de huurprijs door de rechter te laten toetsen.

Van deze regels mag het contract niet ten nadele van de huurder afwijken, tenzij de rechter de afwijking vooraf heeft goedgekeurd (artikel 7:291 BW). Lees huur van be­drijfs­ruimte en in­de­plaats­stel­ling.

Waar u op let

• Inventaris en goodwill: leg vast wat u gebruikt of overneemt en wat dat kost. Bij een overname van de zaak zelf, lees bedrijf overnemen.
• Personeel: neemt u de zaak met werknemers over, dan gaan zij bij een overgang van onderneming mee. Lees overgang van onderneming.
• Ver­gun­nin­gen: gaan niet altijd mee; vraag na bij de gemeente welke ver­gun­nin­gen u zelf moet aanvragen.
• Huurkoop: bij huurkoop van een onderneming huurt u de zaak en wordt die pas van u na de laatste termijn. Lees earn-out en huurkoop.
• Afspraken die afwijken: staat er in het contract iets wat afwijkt van de bescherming, vraag dan of de rechter het heeft goedgekeurd.

Wie kan u helpen?

Begin hier

Specialist huurrecht

U twijfelt of uw pacht- of exploitatie­contract huur is, of de verhuurder wil het contract beëindigen.

Afhankelijk van de zaak · Binnenkort via Legal Holding

Uw bran­che­ver­eni­ging

U wilt weten wat in de horeca ge­brui­ke­lijk is.

Afhankelijk van uw lid­maat­schap

Uw rechts­bij­stand­verzekeraar

U bent zakelijk verzekerd en er is een geschil over het contract.

Inbegrepen in uw verzekering