Recht van opstal: eigenaar van wat op andermans grond staat

Wat is een recht van opstal?

Wie grond bezit, is in beginsel ook eigenaar van de gebouwen, werken en be­plan­tin­gen die daar duurzaam mee verbonden zijn (artikel 5:20 lid 1 BW). Dat heet natrekking. Wilt u eigenaar zijn van iets dat op grond van een ander staat, dan is een recht van opstal nodig.

Het recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of be­plan­tin­gen in eigendom te hebben of te verkrijgen.

Wie het recht heeft, heet de opstaller. Omdat het een zakelijk recht is, gaat het mee als de grond wordt verkocht: de nieuwe grond­ei­ge­naar moet het respecteren.

Voorbeelden

• Een schuur, garage of berging op grond van de buren of van de gemeente.
• Een gebouw op het dak of tegen de muur van een ander gebouw, zoals een opbouw.
• Werken in de grond, zoals een kelder of fundering die onder het perceel van de buren doorloopt.
• Beplanting, bij­voor­beeld bomen die u op grond van een ander plant en in eigendom wilt houden.

Kabels en leidingen van een net­be­heer­der zijn een uit­zon­de­ring: die zijn volgens de wet al van de bevoegde aanlegger (artikel 5:20 lid 2 BW).

Zelfstandig of afhankelijk

Een recht van opstal kan op zichzelf staan, of afhankelijk zijn van een ander zakelijk recht, of van huur of pacht van de grond (artikel 5:101 lid 2 BW). Voor een zelfstandig recht van opstal gelden veel regels van erfpacht, bij­voor­beeld over opzeggen (artikel 5:104 lid 2 BW).

Recht van opstal, erfpacht en erf­dienst­baar­heid

Recht	Wat het u geeft
Recht van opstal	Eigendom van een gebouw, werk of beplanting op, in of boven grond van een ander
Erfpacht	Het recht om de grond van een ander te houden en te gebruiken; lees meer over erfpacht
Erf­dienst­baar­heid	Een last op het erf van een ander ten gunste van uw erf, zoals een recht van overpad; lees meer over erf­dienst­baar­heid

Hoe ontstaat een recht van opstal?

Een recht van opstal wordt gevestigd bij een notariële akte, die daarna wordt in­ge­schre­ven in de openbare registers van het Kadaster (artikel 3:98 met 3:89 BW). In de akte staat wat u mag bouwen, gebruiken en weghalen. Die be­voegd­he­den kunnen in de akte worden beperkt (artikel 5:102 BW). Regelt de akte niets, dan heeft u de be­voegd­he­den die nodig zijn voor het volle genot van uw recht (artikel 5:103 BW).

De akte kan ook bepalen dat u de grond­ei­ge­naar periodiek een vergoeding betaalt: de retributie (artikel 5:101 lid 3 BW).

Elke zaak is anders

De voorbeelden, uitspraken en uitkomsten van rekenhulpen op deze site laten zien hoe de regels in andere situaties werken. Ze zeggen niet wat de uitkomst in uw zaak wordt: die hangt af van uw eigen afspraken, bewijs en om­stan­dig­he­den. Twijfelt u? Lees waar u gratis of betaalbare juridische hulp vindt.

Als het recht eindigt

Een recht van opstal kan voor een bepaalde tijd zijn gevestigd, of eindigen door opzegging of een afspraak. Wat er dan gebeurt:

Wat er gebeurt als het recht van opstal eindigt

Situatie	Gevolg
Het recht gaat teniet	De gebouwen, werken en be­plan­tin­gen worden van rechtswege eigendom van de grond­ei­ge­naar (artikel 5:105 lid 1)
Weghalen	Tenzij de akte iets anders bepaalt, mag u weghalen wat u zelf onverplicht aanbracht of tegen vergoeding overnam, mits u de grond in de oude staat terugbrengt (artikel 5:105 lid 2)
Opzegging door u	Bij een zelfstandig opstalrecht kunt u opzeggen, tenzij de akte iets anders bepaalt (artikel 5:104 lid 2 met 5:87 lid 1)
Opzegging door de grond­ei­ge­naar	Bij een zelfstandig opstalrecht onder meer als u de retributie over twee ach­ter­een­vol­gende jaren niet betaalt; de grond­ei­ge­naar vergoedt dan de waarde van het recht, na aftrek van wat u schuldig bent (artikel 5:104 lid 2 met 5:87 lid 2)

Wie kan u helpen?

Begin hier

Kadaster

U wilt weten of er een recht van opstal op een perceel rust.

Volgens de tarieven van het Kadaster

Notaris

U wilt een recht van opstal vestigen, wijzigen of beëindigen.

Volgens de notaris

Juridisch Loket

U wilt weten wat uw rechten als opstaller of grond­ei­ge­naar zijn.

Gratis bij een laag inkomen en weinig spaargeld

Specialist vastgoed­recht

U bent het oneens over het einde van het recht of de vergoeding.

Afhankelijk van de zaak · Binnenkort via Legal Holding