Verborgen gebreken na de koop van een huis

Wanneer is de verkoper aan­spra­ke­lijk?

Een huis moet be­ant­woor­den aan de koop­over­een­komst. Dat betekent:

De koper mag verwachten dat de zaak de ei­gen­schap­pen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aan­we­zig­heid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de ei­gen­schap­pen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de over­een­komst is voorzien.

Wat u mocht verwachten, hangt af van wat er in de koopakte staat, wat de verkoper u vertelde, en van de soort, de leeftijd en de prijs van het huis. Van een huis uit 1930 mag u andere dingen verwachten dan van nieuwbouw. Laat u een nieuwe woning bouwen, dan gelden de regels van aanneming: lees over de oplevering van nieuwbouw.

Mededelings­plicht en on­der­zoeksplicht

Wie moet wat weten?

Plicht	Wat het inhoudt
Mededelings­plicht van de verkoper	De verkoper vertelt wat hij weet over gebreken die de koper niet kan zien, zoals een lekkage of verzakking. Verzwijgt hij iets wat hij wist, dan telt voor uw klacht pas de werkelijke ontdekking (artikel 7:23 lid 1)
On­der­zoeksplicht van de koper	De koper bekijkt het huis goed en laat zo nodig een bouwkundige keuring doen. Wat hij had kunnen zien of weten, kan hij later niet als gebrek aanvoeren (artikel 7:17 lid 5)

Wist de verkoper van een gebrek en meldde hij het niet, dan hoeft u pas te klagen binnen bekwame tijd nadat u het werkelijk ontdekte, ook als u het eerder had kunnen ontdekken (artikel 7:23 lid 1 BW, tweede zin).

Elke zaak is anders

De voorbeelden, uitspraken en uitkomsten van rekenhulpen op deze site laten zien hoe de regels in andere situaties werken. Ze zeggen niet wat de uitkomst in uw zaak wordt: die hangt af van uw eigen afspraken, bewijs en om­stan­dig­he­den. Twijfelt u? Lees waar u gratis of betaalbare juridische hulp vindt.

Zo pakt u een verborgen gebrek aan

• Leg het gebrek vast: maak foto’s, bewaar rapporten en vraag zo nodig een deskundige om de oorzaak te beoordelen.
• Meld het schrif­te­lijk aan de verkoper, zo snel mogelijk na de ontdekking.
• Vraag om een oplossing: herstel, een vergoeding van de kosten, of in ernstige gevallen ontbinding. Reageert de verkoper niet, stel hem dan schrif­te­lijk in gebreke. Lees in­ge­bre­ke­stel­ling.
• Houd de termijn in de gaten (zie hieronder).

Termijn: klagen binnen bekwame tijd, daarna twee jaar

U moet de verkoper binnen bekwame tijd na de ontdekking op de hoogte brengen (artikel 7:23 lid 1 BW). De vaste termijn van twee maanden geldt alleen bij een con­su­men­ten­koop van een roerende zaak en dus niet bij een huis (artikel 7:5 BW). Na uw melding heeft u twee jaar om een rechtszaak te beginnen; daarna verjaart uw vordering (artikel 7:23 lid 2 BW).

Wat kunt u eisen?

• Herstel: als de verkoper dat re­de­lij­ker­wijs kan doen (artikel 7:21 BW).
• Schade­vergoeding: bij­voor­beeld de kosten van herstel door een ander, als de verkoper te­kort­schiet (artikel 6:74 BW).
• Ontbinding van de koop: alleen bij een ernstig gebrek dat de ontbinding recht­vaar­digt (artikel 6:265 BW).

Wie kan u helpen?

Begin hier

Uw makelaar of bouwkundig adviseur

U wilt weten hoe ernstig het gebrek is en wat herstel kost.

Volgens hun tarief

Juridisch Loket

U wilt weten of de verkoper aan­spra­ke­lijk is.

Gratis bij een laag inkomen en weinig spaargeld

Specialist vastgoed­recht

De verkoper weigert, of het gaat om een groot bedrag.

Afhankelijk van de zaak · Binnenkort via Legal Holding